瓊府辦〔2021〕66號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位:
《海南省農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點辦法》已經(jīng)2021年11月22日七屆海南省人民政府第89次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真貫徹實施。
海南省人民政府辦公廳
2021年11月30日
(此件主動公開)
第一條 為貫徹落實《中華人民共和國海南自由貿(mào)易港法》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》精神，進一步將農(nóng)村土地入市改革試點拓展到農(nóng)墾，積極推進城鄉(xiāng)及墾區(qū)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地，是指土地使用權(quán)登記在省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè)名下，依據(jù)市縣國土空間規(guī)劃(含控制性詳細規(guī)劃及村莊規(guī)劃)中確定為工礦、倉儲、商業(yè)服務(wù)業(yè)以及租賃性住房等經(jīng)營性用途的土地。
第三條 農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點范圍是指經(jīng)自然資源部或者省自然資源和規(guī)劃部門批準的全域土地綜合整治試點所在區(qū)域，具體范圍以經(jīng)批準的全域土地綜合整治試點實施方案確定，并確保試點范圍內(nèi)建設(shè)用地總量不增加、生態(tài)保護紅線不突破。
第四條 分類編制農(nóng)墾國土空間詳細規(guī)劃。
城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的農(nóng)場場部、生產(chǎn)隊居民點納入城鎮(zhèn)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍，由市縣自然資源和規(guī)劃部門組織編制詳細規(guī)劃，充分征求省農(nóng)墾投資控股集團有限公司意見后，報有權(quán)限的人民政府批準。
城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的生產(chǎn)隊居民點與周邊鄉(xiāng)村用地毗鄰、集中連片且具備集中配套公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施條件的，可由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將生產(chǎn)隊居民點與周邊鄉(xiāng)村用地一并編制村莊規(guī)劃。
第五條 農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以經(jīng)依法辦理手續(xù)后自主開發(fā)，也可以轉(zhuǎn)讓、租賃、與他人聯(lián)合辦企業(yè)等方式進入土地市場公開交易用于第二條規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，自主開發(fā)和入市開發(fā)的項目必須符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策以及生態(tài)環(huán)保要求，不得用于商品住宅建設(shè)。
本辦法所稱農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指入市地塊土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))，將一定年限的農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他土地使用權(quán)人的行為。
本辦法所稱農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)租賃，是指入市地塊土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))，將一定年限的農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)租賃給其他土地使用人的行為。
本辦法所稱農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)與他人聯(lián)合辦企業(yè)，是指入市地塊土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))，根據(jù)有關(guān)規(guī)定及約定將一定年限的農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)評估與他人聯(lián)合舉辦企業(yè)的行為。
第六條 農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地可采取存量入市、整治入市、新增入市3種路徑：
(一)存量入市。依法取得、符合規(guī)劃的農(nóng)墾存量經(jīng)營性建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施等基本條件的，可以直接就地入市。
(二)整治入市。農(nóng)墾零星、分散的生產(chǎn)隊居民點建設(shè)用地，可在確保建設(shè)用地總量不增加、耕地和林地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高的前提下，由省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè)先行組織復(fù)墾為農(nóng)用地后，將騰挪出的建設(shè)用地指標調(diào)整到同一試點項目范圍內(nèi)入市。
(三)新增入市。試點項目區(qū)域生活和生產(chǎn)及其配套功能需要，確需少量新增建設(shè)用地，可由土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))報所在地市縣人民政府同意后，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)(不收回國有劃撥土地使用權(quán))，按農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地入市。
農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地入市以盤活存量建設(shè)用地為主，新增入市建設(shè)用地面積原則上不超過該試點項目區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃的農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地面積的10%。
第七條 農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地入市，應(yīng)當符合以下條件：
(一)符合所在地詳細規(guī)劃(含控制性詳細規(guī)劃及村莊規(guī)劃)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策以及環(huán)保要求；
(二)土地及地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬爭議；
(三)土地利用現(xiàn)狀為建設(shè)用地或已依法辦理增減掛鉤、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；
(四)地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補償完畢并簽訂補償協(xié)議；
(五)未被司法機關(guān)、行政機關(guān)限制土地權(quán)利；
(六)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第八條 省農(nóng)墾投資控股集團有限公司組織試點項目區(qū)域所在農(nóng)場編制全域土地綜合整治試點方案，經(jīng)所在地市縣人民政府審查同意后，報省自然資源和規(guī)劃部門審定。全域土地綜合整治試點方案涉及農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地入市的，應(yīng)當明確入市地塊面積、位置、入市路徑、入市方式等內(nèi)容，對具體項目應(yīng)當進行實地踏勘和專家論證，并征求所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、市縣自然資源和規(guī)劃部門意見。
第九條 農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和與他人聯(lián)合辦企業(yè)，應(yīng)采取招標、拍賣或者掛牌方式公開交易。
未經(jīng)公開入市交易的，土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))不得私下與用地者簽訂轉(zhuǎn)讓、租賃合同或與他人聯(lián)合辦企業(yè)協(xié)議。
第十條 農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、與他人聯(lián)合辦企業(yè)的最高年限，不得超過國家規(guī)定國有建設(shè)用地同類土地用途的最高年限。
農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的租賃年限可根據(jù)具體項目需要確定，但最長不得超過20年。
第十一條 農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)存量入市按以下程序進行辦理：
(一)申請及審查。符合本辦法規(guī)定的入市條件的地塊土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))，持經(jīng)批準的全域土地綜合整治試點方案向當?shù)厥锌h自然資源和規(guī)劃部門遞交入市申請，入市申請書應(yīng)當寫明擬入市宗地位置、權(quán)屬、地上附著物等基本情況。
市縣自然資源和規(guī)劃部門會同有關(guān)部門對擬入市宗地是否符合入市條件進行審查。經(jīng)審查符合條件的，出具審查意見，并依據(jù)詳細規(guī)劃(含依法實施的控制性詳細規(guī)劃及村莊規(guī)劃)明確擬入市宗地的土地使用條件。
(二)地價評估。對經(jīng)審查同意入市的宗地，由土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))委托有資質(zhì)的單位進行地價評估，并擬定入市方案。
(三)入市方案擬定。入市方案應(yīng)當包括但不限于以下內(nèi)容：入市宗地界址、面積、權(quán)屬、土地用途、規(guī)劃條件、使用期限、土地評估價格、配置方式(轉(zhuǎn)讓、租賃或與他人聯(lián)合辦企業(yè))、入市交易方式(招標、拍賣、掛牌)、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求、土壤污染狀況調(diào)查情況等內(nèi)容。
入市地塊土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))應(yīng)當會同市縣自然資源和規(guī)劃部門根據(jù)地塊評估價格、產(chǎn)業(yè)政策等因素，集體決策確定底價，并予以保密。底價不得低于入市成本，不得低于國家規(guī)定的相應(yīng)國有建設(shè)用地出讓最低價標準。
(四)入市方案審批。入市方案經(jīng)所在市縣自然資源和規(guī)劃部門組織有關(guān)部門審查后，報請所在市縣人民政府批準。
(五)公告及交易。入市方案經(jīng)批準后，由所在市縣自然資源和規(guī)劃部門在中國土地市場網(wǎng)、海南省公共資源交易服務(wù)中心網(wǎng)站，以及本省主要媒體上發(fā)布入市交易公告，并進入省級土地交易市場進行公開交易。
(六)簽訂成交確認書及公示。土地成交后，受讓人、承租人應(yīng)當在交易現(xiàn)場與入市地塊土地使用權(quán)人(海南省農(nóng)墾投資控股集團或其下屬二級企業(yè))簽訂土地成交確認書。交易結(jié)果應(yīng)當在入市農(nóng)場和中國土地市場網(wǎng)、海南省公共資源交易服務(wù)中心網(wǎng)站等進行公布，接受社會和群眾監(jiān)督。
(七)簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。土地交易結(jié)束之日起20個工作日內(nèi)，交易雙方應(yīng)當按照成交確認書簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議,并報所在市縣自然資源和規(guī)劃部門備案。
土地流轉(zhuǎn)協(xié)議應(yīng)當載明土地界址、面積、用途、規(guī)劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權(quán)屆滿續(xù)期和地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等內(nèi)容。
第十二條 農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)整治入市按以下程序進行辦理：
(一)前期工作。按照《海南省自然資源和規(guī)劃廳關(guān)于推進實施墾區(qū)土地綜合整治的通知》(瓊自然資修〔2021〕42號)和《海南省墾區(qū)土地綜合整治項目管理辦法(暫行)》(瓊自然資辦函〔2021〕30號)等規(guī)定，由省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè)組織編制具體項目實施方案并報省自然資源和規(guī)劃部門審查，明確復(fù)墾地塊和入市地塊位置、面積等情況，審查通過后作為整治入市的依據(jù)。
(二)復(fù)墾驗收。農(nóng)墾零星、分散的生產(chǎn)居民點建設(shè)用地，由農(nóng)墾組織復(fù)墾為農(nóng)用地后，由省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè)報省自然資源和規(guī)劃部門申請竣工驗收和項目備案，對通過竣工驗收與新增耕地復(fù)核的項目，省自然資源和規(guī)劃部門按程序下達驗收批復(fù)、進行新增耕地備案。
(三)增減掛鉤。將復(fù)墾形成的建設(shè)用地指標騰挪至入市地塊，入市地塊不再單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，不占用年度新增建設(shè)用地計劃指標，不需繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費、耕地開墾費，符合《中華人民共和國耕地占用稅法》第七條規(guī)定免征情形的，可免征耕地占用稅。涉及占用耕地的，復(fù)墾備案的新增耕地面積、數(shù)量和產(chǎn)能指標應(yīng)當大于或等于占用耕地面積、數(shù)量和產(chǎn)能。
(四)地塊入市。入市程序按照本辦法第十一條規(guī)定執(zhí)行。
(五)地類變更。市縣自然資源和規(guī)劃部門在年度土地現(xiàn)狀變更調(diào)查時，應(yīng)及時變更整治地塊和入市地塊的現(xiàn)狀地類。
第十三條 農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)新增入市按以下程序進行辦理：
(一)申請及審查。按照本辦法第十一條第一項規(guī)定執(zhí)行。
(二)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)。擬入市地塊由土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))報所在市縣人民政府同意后，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，所在市縣人民政府不收回國有劃撥土地使用權(quán)。其中，審批權(quán)限屬于市縣人民政府的，所在市縣人民政府一并批準農(nóng)轉(zhuǎn)用方案和入市方案；審批權(quán)限屬于省人民政府的，應(yīng)先按有關(guān)規(guī)定報請省人民政府批準。涉及的新增建設(shè)用地指標從省級安排給省農(nóng)墾系統(tǒng)的新增建設(shè)用地計劃指標中扣減，耕地占補指標由省農(nóng)墾投資控股集團有限公司統(tǒng)籌保障。
(三)地價評估和補繳地價款。地價評估需評估國有出讓農(nóng)用地使用權(quán)地價和國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)地價。入市地塊需補繳的地價款為國有出讓農(nóng)用地使用權(quán)評估地價×40%+(國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)評估地價-國有出讓農(nóng)用地使用權(quán)評估地價)×100%。土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))可在辦理不動產(chǎn)登記前，補繳地價款。
(四)地塊入市。入市方案擬定和審批、公告及交易、簽訂成交確認書及公示、簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議等內(nèi)容和程序，按照本辦法第十一條規(guī)定執(zhí)行。
第十四條 交易雙方簽訂土地入市協(xié)議并完成土地入市價款支付后，應(yīng)當依法辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓(租賃)手續(xù)。
按存量入市、整治入市方式轉(zhuǎn)讓的，由受讓方與所在市縣自然資源和規(guī)劃部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補辦劃撥土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并由土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))將該宗地經(jīng)確認的評估價格40%作為補繳的土地出讓金繳納給所在市縣人民政府。
按新增入市方式轉(zhuǎn)讓的，由土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))按第十三條第三項補繳地價款后，由受讓方與所在市縣自然資源和規(guī)劃部門補簽土地使用權(quán)出讓合同，補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
按租賃方式入市的，由土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))按照經(jīng)確認租金的40%交納土地收益。
按與他人聯(lián)合辦企業(yè)方式入市的，以經(jīng)評估確認的土地入股額的40%補繳土地使用權(quán)出讓金。
第十五條 以轉(zhuǎn)讓方式取得農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，受讓人按照合同約定向土地使用權(quán)人(海南省農(nóng)墾投資控股集團有限公司或其下屬二級企業(yè))付清土地入市價款，完成補繳地價款、土地收益或出讓金等劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓人向主管稅務(wù)機關(guān)繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務(wù)機關(guān)繳納契稅后，方可申請辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》。其中，按存量入市方式進行交易的，辦理國有劃撥建設(shè)用地轉(zhuǎn)出讓不動產(chǎn)權(quán)登記；按整治入市、新增入市方式進行交易的，辦理國有出讓建設(shè)用地不動產(chǎn)權(quán)登記。
與他人聯(lián)合辦企業(yè)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓人向主管稅務(wù)機關(guān)繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務(wù)機關(guān)繳納契稅后，可申請辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
以租賃方式取得農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，不辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。
第十六條 依法取得農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地的受讓人(承租人/新設(shè)企業(yè))，應(yīng)按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定和轉(zhuǎn)讓、租賃合同或聯(lián)合辦企業(yè)有關(guān)協(xié)議確定的開發(fā)期限、土地用途及其他土地使用條件開發(fā)利用土地。未經(jīng)依法批準，不得擅自改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件，不得擅自轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)租)或者分割轉(zhuǎn)讓。
涉及因控制性詳細規(guī)劃或村莊規(guī)劃調(diào)整等原因，需要改變土地用途或者調(diào)整容積率等規(guī)劃條件的，按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理。
農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地入市后再轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押以及建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期等，按照國有建設(shè)用地相關(guān)規(guī)定辦理。
第十七條 因公共利益需要收回農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地的，市縣人民政府可提前收回土地使用權(quán)，并對相關(guān)權(quán)益人依法給予合理補償。
第十八條 取得農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，未按照轉(zhuǎn)讓、租賃合同或聯(lián)合辦企業(yè)有關(guān)協(xié)議約定的開發(fā)期限開發(fā)土地、造成土地閑置的，由市縣自然資源和規(guī)劃主管部門依據(jù)閑置土地處置的有關(guān)規(guī)定進行處置。
第十九條 任何單位和個人不得違反本辦法，擅自擴大試點范圍或在試點范圍以外項目用地實施入市，違反本辦法規(guī)定，以買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓(租賃、與他人聯(lián)合辦企業(yè))農(nóng)墾經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》非法買賣轉(zhuǎn)讓土地等有關(guān)規(guī)定處理。未經(jīng)依法批準擅自將農(nóng)墾農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》非法占地等有關(guān)規(guī)定處理。
第二十條 未納入試點范圍的國有存量劃撥建設(shè)用地，其轉(zhuǎn)讓、租賃和與他人聯(lián)合辦企業(yè)等行為，按國家和我省有關(guān)規(guī)定辦理。
第二十一條 本辦法自2022年1月1日起施行，具體應(yīng)用問題由省自然資源和規(guī)劃廳負責解釋。
來源：海南省人民政府網(wǎng)
責任編輯：經(jīng)濟研究處
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